Was ist bei Kauf einer Immobilie in Italien zu beachten?

Der Immobilienerwerb in Italien ist sicher aufwändiger und komplizierter als z.B. in Deutschland, Österreich oder der Schweiz und mit einer Vielzahl von Formalitäten verbunden, bei denen es sinnvoll erscheint, schon im Vorfeld, auf kompetente Beratung und Unterstützung zurückzugreifen.

Mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags (rogito) erfolgt, unmittelbar und gleichzeitig zur Kaufpreiszahlung, die Eigentumsübertragung. Dies bedeutet, dass die genaue Prüfung aller Aspekte, wie die eigentumsrechtliche Situation (mit allen notwendigen Unterlagen) der Immobile, oder die verwaltungsrechtlichen Gesichtspunkte und die Mängelfreiheit (mit den dazugehörigen Genehmigungen, Plänen usw.), unbedingt vorher, vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages, erfolgen muss.

Die Rolle des Notars

Beim Kauf einer Immobilie in Italien können Sie sich leider nicht auf die rechtliche Beratung des Notars oder den Beistand des Immobilienmaklers verlassen.

Der Notar beurkundet einzig den von den Parteien vereinbarten Kaufvertrag und die Übertragung des Grundbesitzes. Er beschränkt sich darauf, die Parteien korrekt zu identifizieren, zu prüfen, dass der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer des Vertragsgegenstandes ist, dass die Immobilie unbelastet ist und dass der Inhalt des Vertrages beiden Parteien bekannt ist und den Vereinbarungen entspricht, die getroffen wurden.

Bezüglich des rechtlichen und faktischen Zustands der Immobilie und dessen Rechtmäßigkeit, aber auch was etwaige Belastungen betrifft, die übernommen werden, beurkundet er lediglich die Erklärungen und Angaben die von den Parteien abgegeben werden und trägt dafür somit keine Verantwortung.

Aus diesen Gründen ist es nicht unüblich, dass selbst während des Notartermins noch Aspekte auftauchen, die Anlass zu Diskussion, Verhandlungen oder gar Streitigkeiten geben können.

Um eine reibungslose Abwicklung zu gewährleisten, ist es deshalb sicherlich angebracht sich sowohl bei den Verhandlungen und bei der Vorbereitung des Vertrages, als auch bei der notariellen Beurkundung des Endvertrages (rogito) anwaltlich vertreten zu lassen. Sie können und sollten sich nicht einzig auf den Beitrag des Immobilienmaklers verlassen.

Die Rolle des Immobilienmaklers

Der beauftragte Makler wäre dazu verpflichtet den Käufer und den Verkäufer der Immobilie vollständig und korrekt über alle Umstände aufzuklären, die das Kaufgeschäft beeinflussen können. Allerdings kann er natürlich keine rechtlichen Überprüfungen oder Beratungen übernehmen.

In der Praxis neigen Immobilienmakler erfahrungsgemäß leider dazu, die Mängel oder Problematiken zu minimieren (wenn nicht gar zu verschweigen), die den Käufer von seinem Vorhaben abbringen könnten.

Auch wenn Immobilienmakler laut italienischem Recht dazu verpflichtet wären sowohl im Interesse des Verkäufers als auch des Käufers zu handeln, entspricht dies leider häufig nicht den Tatsachen. In der Praxis überwiegt bedauerlicherweise das Interesse des Maklers daran die Provision zu verdienen. Um dies zu erreichen, scheuen sie oft nicht davor, unklare Vordrucke zu verwenden, die sie voreilig unterschreiben lassen, anstatt passende spezifische Vereinbarungen aufzusetzen, die den Besonderheiten des Einzelfalls angepasst sind.

Es ist äußerst wichtig zu beachten, dass schon beim Unterschreiben eines solchen Formulars in den meisten Fällen ein verbindlicher Vorvertrag zustande kommt. Damit ist einerseits die Maklerprovision bereits fällig und verdient, andrerseits ein Rücktritt von der Kaufabsicht nicht mehr ohne Probleme möglich.