Verbindliches Kaufangebot und Vorvertrag

Wenn jemand ein Haus in Italien kaufen möchte, bittet der Immobilienmakler den Interessenten in der Regel, ein „unwiderrufliches Kaufangebot“ zu unterzeichnen.

Mit dem unwiderruflichen Angebot – normalerweise ein Vordruck, der von der Maklerfirma zur Verfügung gestellt wird – erklärt der Käufer, dass er die Immobilie zu einem bestimmten Preis kaufen möchte und bittet darum, innerhalb einer bestimmten Frist die Zustimmung oder Ablehnung des Verkäufers zu bekommen.

Bis zum Ablauf der angegebenen Frist kann der Käufer das unwiderrufliche Kaufangebot nicht zurückziehen.

Hingegen kann der Verkäufer bis zu diesem Zeitpunkt andere Angebote prüfen und den Kaufvertrag mit jemand anderem abschließen. Deshalb ist es wichtig, sich nicht dazu überreden zu lassen lange Fristen anzugeben.

Was passiert, wenn ein verbindliches bzw. unwiderrufliches Kaufangebot abgegeben wird?

In Italien ist es, wie gesagt, üblich, dass der Kaufinteressent direkt, oder über den Makler, dem Verkäufer ein schriftliches Angebot vorlegt. Hierbei handelt es sich nie um eine unverbindliche Kaufabsichtserklärung wie viele leider noch glauben.

Unbedingt zu beachten ist, dass das unwiderrufliche Kaufangebot, wenn es vom Verkäufer angenommen und (innerhalb der Frist) gegengezeichnet wird, zu einem Vorvertrag wird. Die Parteien sind von diesem Moment an rechtlich verpflichtet, das Immobiliengeschäft abzuschließen.

Das Kaufangebot ist ein formeller Akt, bei dem ein potenzieller Käufer seine Absicht bekundet, eine Immobilie zu bestimmten Bedingungen zu erwerben, meist begleitet von einer Anzahlung als Sicherheitsleistung.

Obwohl es sich noch nicht um einen endgültigen Vertrag handelt, wird das Angebot für den Käufer zum Zeitpunkt der Unterzeichnung verbindlich und für den Verkäufer, sobald es akzeptiert wird. In den meisten Fällen verwandelt sich das formelle Kaufangebot nach Annahme des Verkäufers in einen verbindlichen Vorvertrag.

Zu den größten Risiken gehört es, sich zu verpflichten, ohne alle erforderlichen Überprüfungen bezüglich der Immobilie abgeschlossen zu haben (wie z.B. die erforderliche Baugenehmigung, die Belastungsfreiheit oder die genaue Übereinstimmung mit den Katasterdaten).

Ein weiteres Risiko besteht darin, dass Streitigkeiten bezüglich der Rückerstattung der Anzahlung entstehen, wenn es nach dem Angebot, aus welchen Gründen auch immer, nicht zum Vertragsabschluss kommt. Daher ist es entscheidend, sich vor der Unterzeichnung eines Angebots von einem Anwalt beraten zu lassen.

Vorvertrag

In Italien ist es üblich einen Vorvertrag (contratto preliminare) abzuschließen, in dem bereits die wichtigsten Bestandteile des zu beurkundenden Endvertrages geregelt werden (Objektbeschreibung, Kaufpreis, Frist für die Beurkundung des endgültigen Vertrages).

Der Vorvertrag (preliminare) ist ein rechtsverbindlicher Vertrag, durch den sich beide Parteien verpflichten, den späteren Kaufvertrag tatsächlich abzuschließen. In der Praxis wird dabei üblicherweise eine Anzahlung von 10 bis 30% des Kaufpreises geleistet („caparra confirmatoria“).

Ein Vorvertrag ist vor allem dann sinnvoll, wenn:

• die Beurkundung des Kaufvertrages bzw. der Besitzübergang erst Monate später erfolgen soll (beispielsweise, weil noch einige Unterlagen oder Bescheinigungen bezüglich der Immobilie fehlen und die Beschaffung einige Zeit in Anspruch nehmen wird);
• noch eine Finanzierung oder eine steuerliche Prüfung vorbereitet werden muss;
• der Käufer sich rechtlich absichern möchte, bevor er den endgültigen Kaufvertrag abschließt.

Viele berücksichtigen leider nicht, dass ein beim Makler unterschriebenes und vom Käufer angenommenes Kaufangebot einen Vorvertrag darstellt und somit in den meisten Fällen bereits verbindlich und unwiderruflich ist.

Dies bedeutet, dass beide Seiten zum Abschluss des Endvertrages verpflichtet sind.

Nur wenn der Vorvertrag als nicht verpflichtend gestaltet wurde, dient die caparra lediglich als Sicherheitsleistung. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, so muss er das Doppelte der erhaltenen caparra an den Käufer zurückzahlen. Ändert hingegen der Käufer seine Meinung, verliert er die bereits geleistete Anzahlung.

Der Kaufvorvertrag ist ein rechtsverbindlicher Vertrag, der in der Regel privatschriftlich abgefasst wird. Zum Schutz des Käufers ist es auch möglich, den Vorvertrag notariell zu beurkunden und in das Immobilienregister eintragen zu lassen. Dies ist vor allem angebracht, wenn nicht geringfügige Anzahlungen geleistet werden.

Bei dem Vorvertrag handelt es sich um einen echten Vertrag, der Konsequenzen hat: Die Parteien sind rechtlich verpflichtet, den Kauf zu den im Vorvertrag festgelegten Bedingungen abzuschließen.

Kann ich einen Vorvertrag kündigen (bzw. von ihm zurücktreten)?

Um ohne Verlust aus einem Vorvertrag entlassen zu werden, muss man einen gültigen Rechtsgrund haben.

Was passiert, wenn der Verkäufer den Vorvertrag nicht einhält?

Wenn beispielsweise der Verkäufer seine Meinung ohne triftigen Grund ändert, kann der Käufer:

• die Rückzahlung des Doppelten der geleisteten Anzahlung verlangen (doppelte Anzahlung).
• vor Gericht gehen und eine Entscheidung des Richters beantragen, die den Kaufvertrag ersetzt: mit einem Urteil wird ihm die Immobilie bei gelichzeitiger Zahlung des Kaufpreises zugesprochen.

Was passiert, wenn der Käufer den Vorvertrag nicht einhält?

In einem solchen Fall kann der Verkäufer:

• die vom Käufer bereits geleistete Anzahlung einbehalten.
• zusätzlich ggf. bei Gericht die Auflösung des Vertrages und Schadensersatz beantragen.

Alle oben beschriebenen Rechtsfolgen treten natürlich nur ein, wenn der Vorvertrag vorschriftsgemäß ist und es keine Gründe gibt, ihn zu annullieren oder für nichtig erklären zu lassen (z.B. im Falle von Täuschung durch den Verkäufer oder Probleme bzw. Unregelmäßigkeiten mit der zum Verkauf angebotenen Immobilie).