Besonderheiten beim Immobilienkauf von Neubauten (TAIC)

Kauf von Immobilien die sich noch in der Bauphase befinden

Das Gesetzesdekret Nr. 122/2005 wurde eingeführt, um private Käufer beim Erwerb von Immobilien in Bau oder in der Planungsphase wirksam zu schützen. Hintergrund war das Risiko, dass Bauunternehmen in die Insolvenz geraten oder Bauprojekte nicht fertiggestellt werden, wodurch Käufer ihre bereits geleisteten Zahlungen verlieren könnten.

Der Anwendungsbereich ist klar umrissen: Erfasst werden Fälle, in denen eine Immobilie noch vor Abschluss der Bauarbeiten verkauft wird, der Käufer als Verbraucher handelt – also nicht als professioneller Investor – und der Verkäufer als Bauträger oder Unternehmen auftritt, das das Grundstück bebaut hat.

Um die Käufer zu sichern, verpflichtet das Gesetz den Verkäufer, spätestens bei Unterzeichnung des Kaufvertrags eine Garantie („fideiussione“) in Form einer Bankbürgschaft oder einer Versicherung vorzulegen. Diese Garantie deckt alle bereits geleisteten Zahlungen des Käufers ab, falls der Bauträger zahlungsunfähig wird, das Bauwerk nicht fertiggestellt oder die Immobilie nicht ordnungsgemäß übertragen werden kann.

Die Bürgschaft muss bestimmten Anforderungen genügen:

• Sie muss einem von der Regierung genehmigten Standardmodell entsprechen (laut Ministerialdekret von 2008).
• Sie muss sämtliche Anzahlungen und Preisnachlässe absichern.
• Sie muss bis zur tatsächlichen Eigentumsübertragung gültig bleiben.

Zusätzlich ist der Bauträger verpflichtet, bei Übergabe der Immobilie eine zehnjährige Versicherung gegen schwerwiegende Baumängel (polizza decennale postuma) vorzulegen. Diese Versicherung schützt den Käufer vor Schäden, die durch Konstruktionsfehler verursacht werden.

Der Notar darf den Kaufvertrag nur dann beurkunden, wenn sämtliche gesetzlich vorgesehenen Schutzmechanismen vorliegen. Fehlt entweder die Bürgschaft oder die zehnjährige Versicherung, oder sind die erforderlichen Hinweise im Vertrag nicht enthalten, ist eine notarielle Beurkundung ausgeschlossen.

Kommt es vor der Eigentumsübertragung zur Insolvenz des Bauträgers, hat der Käufer das Recht, die Bürgschaft in Anspruch zu nehmen und sämtliche geleisteten Zahlungen zurückzuerhalten. Alternativ erhält er im Insolvenzverfahren ein Vorrecht auf Rückerstattung. Wichtig ist: Ohne Bürgschaft besteht kein Schutz – auch dann nicht, wenn der Käufer in gutem Glauben gehandelt hat.

Das Schutzsystem gilt für alle Privatpersonen, unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit. Voraussetzung ist allein, dass der Käufer als Verbraucher handelt, während die Immobilie von einem Bauträger und nicht von einer Privatperson erworben wird. Damit profitieren auch ausländische Käufer, die in Italien eine Immobilie als Erst- oder Zweitwohnsitz erwerben, in vollem Umfang von diesen Schutzbestimmungen.