Notwendige Überprüfungen beim Immobilienkauf in Italien

Das Eigentumsrecht: Kataster vs. Immobilienregister – Unterschiede

In Italien ist zwischen Kataster (Catasto) und Grundbuch (Registro immobiliare/Conservatoria dei registri immobiliari) streng zu unterscheiden.

Das Kataster ist ein steuerliches Verzeichnis ohne Eigentumswirkung. Es enthält Angaben zum Wert, zur Größe, zur Nutzung, zur Lage und zur Art des Gebäudes. Seine Funktion besteht in erster Linie darin, die steuerliche Bemessungsgrundlage zu liefern, nicht jedoch die Eigentumsverhältnisse festzustellen.

Demgegenüber führt das Grundbuch sämtliche Hypotheken, Dienstbarkeiten und notariellen Eigentumsübertragungen. Es genießt den öffentlichen Glauben (pubblica fede) und ist damit für die Feststellung der Eigentumsverhältnisse rechtlich maßgeblich. Ein Beispiel verdeutlicht den Unterschied: Eine Person kann im Kataster als Eigentümer aufgeführt sein, ohne im Grundbuch eingetragen zu sein. Rechtswirksam als Eigentümer gilt jedoch nur, wer im Grundbuch verzeichnet ist.

Die Nutzungsbescheinigung (certificato di agibilità)

Damit eine Immobilie in Italien verkauft, vermietet, zu Wohn- oder Gewerbezwecken angemeldet oder genutzt werden kann, ist laut italienischem Recht, prinzipiell eine Bestätigung notwendig, dass diese den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

Die Nutzungsbescheinigung ist ein Dokument, in dem die Sicherheit, Hygiene, Gesundheit und Energieeffizienz von Gebäuden und den dazugehörigen technischen Anlagen bewertet und bescheinigt werden. Diese Bedingungen werden in den regionalen Vorschriften und in den gesetzlichen Regelungen des Art. 24 des D.P.R. 380/01 (Einheitstext zum Bauwesen) festgehalten.

Ihr Hauptzweck besteht darin, die Einhaltung aller notwendigen Voraussetzungen für die Sicherheit, Hygiene und Gesundheit von Gebäuden zu bestätigen.

Ohne diese Bescheinigung darf ein Gebäude nicht legal zu Wohn- oder Gewerbezwecken genutzt werden, und öffentliche Dienstleistungen können verweigert werden.

Die Vorschriften für die Nutzungsbescheinigung können von Region zu Region unterschiedlich sein.

Bewohnbarkeits- und Nutzungsbescheinigung: Unterschied

In der Vergangenheit gab es einen Unterschied zwischen Bewohnbarkeit und Nutzbarkeit und es gab zwei verschiedene Arten von Bescheinigungen:

Bewohnbarkeitsbescheinigung: für Wohnimmobilien (certificato di abitabilità)

Nutzungsbescheinigung: für nicht zu Wohnzwecken genutzte Immobilien (certificato di agibilità)

Mit der Einführung des Gesetzesdekrets Nr. 222/2016 wurde die Segnalazione Certificata di Agibilità (zertifizierte Nutzbarkeitsmeldung) eingeführt, die beide früheren Bescheinigungen vereint.

Ein Gebäude gilt in Italien nur dann als belegungsfähig (agibile), wenn es bestimmte Mindeststandards erfüllt. Dazu zählen insbesondere:

• eine Raumhöhe von mindestens 2,70 m in Wohnräumen (in Bädern genügt eine Höhe von 2,40 m, sofern eine natürliche oder mechanische Belüftung vorhanden ist),
• standsichere tragende Strukturen,
• ein angemessener Brandschutz, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern,
  
• die Einhaltung der geltenden Hygienevorschriften, wozu insbesondere ausreichende Licht- und Luftverhältnisse gehören.

Für die Ausstellung oder Erklärung der agibilità müssen verschiedene Unterlagen vorgelegt werden, darunter:

• der Energieausweis (APE),
• die Konformitätserklärungen der technischen Anlagen (Elektrik, Gas, Wasser, Heizung),
• die Baugenehmigung sowie die dazugehörigen Kontrollnachweise,
• und eine Bestätigung der baurechtlichen Übereinstimmung mit der genehmigten Planung (urbanistische Konformität), die seit dem 11. Dezember 2016 verpflichtend ist.

Nur wenn diese Voraussetzungen erfüllt und die erforderlichen Nachweise beigebracht sind, kann eine Immobilie rechtmäßig als bewohnbar erklärt und genutzt werden.

Ein Immobilienkauf oder Verkauf ohne gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (agibilità) ist zwar rechtlich möglich, birgt jedoch eventuell Risiken, über die beide Seiten unbedingt aufgeklärt werden müssen. Die Thematik muss in die Verhandlungen miteinbezogen und im Vertrag klar berücksichtigt werden. Zum einen können zivilrechtliche Haftungsansprüche entstehen, etwa im Zusammenhang mit verdeckten Mängeln. Zum anderen kann eine unsachgemäße Nutzung der Immobilie sogar strafrechtliche Folgen haben.

Auch aus praktischer Sicht ergeben sich Probleme: Banken gewähren Hypothekendarlehen oft nur eingeschränkt oder gar nicht, wenn keine gültige agibilità vorliegt, und auch Versicherungen können Schwierigkeiten machen. Daher ist es dringend empfehlenswert, dass ein Käufer vor dem Erwerb einer Immobilie ohne gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung eine anwaltliche Beratung in Anspruch nimmt.

Die städtebauliche Konformitätsbescheinigung

Certificato di conformità urbanistica

Die städtebauliche Konformitätsbescheinigung – oder genauer gesagt die städtebauliche Konformitätserklärung – ist ein Dokument, das die Übereinstimmung der betreffenden Immobilie mit der bei der Gemeinde hinterlegten Baugenehmigung bescheinigt, die für jede Art von Vorhaben zwingend vorgeschrieben ist.

Die städtebauliche Konformitätsbescheinigung belegt durch einen direkten Vergleich die städtebauliche Ordnungsmäßigkeit des Gebäudes, das in allen Teilen mit dem bei der zuständigen Gemeinde vorgelegten und genehmigten Projekt übereinstimmen muss.

Dieses Dokument bescheinigt somit, dass keine Bauverstöße und/oder Abweichungen vom ursprünglichen Projekt vorliegen und dass der Bau und eventuelle spätere Änderungen (Erweiterungen, Sanierungen usw.) in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Bestimmungen erfolgt sind.

Ohne die Erklärung der städtebaulichen Konformität kann in einigen Regionen (z.B. Emilia Romagna) der Kaufvertrag nicht abgeschlossen werden, da das Fehlen dieses Dokuments zur Aufhebung der notariellen Urkunde führen kann.

Wozu dient die städtebauliche Konformitätsbescheinigung?

Wie wir gesehen haben, ist die städtebauliche Bescheinigung ein Dokument, das die Übereinstimmung zwischen dem tatsächlichen Zustand und dem bei der Gemeinde vorgelegten Projekt bestätigt.

Dieses Dokument über die städtebauliche Konformität ist in drei Fällen ratsam bzw. erforderlich:

• Kauf oder Verkauf von Immobilien, da eine Immobilie, die nicht genehmigt ist oder nicht vollständig dem eingereichten Projekt entspricht, nicht vermarktet werden kann;
• Beantragung eines Darlehens bezüglich der Immobilie;
• Renovierungsarbeiten und/oder Änderungen an der ursprünglichen Struktur des Gebäudes.

Wer stellt die städtebauliche Konformitätsbescheinigung aus?

Die städtebauliche Konformitätsbescheinigung wird nicht von der Gemeinde ausgestellt, sondern muss von einem zugelassenen Techniker (Architekt oder Geometra) beglaubigt werden. Dieser wird in der Regel vom Eigentümer der Immobilie beauftragt.

Um zu überprüfen, ob ein Gebäude (Geschäft, Wohnung, gesamte Immobilie) städtebaulich konform ist, vergleicht der beauftragte Techniker den tatsächlichen Zustand der abgenommenen Räumlichkeiten mit dem bei der Gemeinde hinterlegten Projekt. Zu diesem Zweck stellt er bei der Gemeinde einen Antrag auf Akteneinsicht.

Sobald der Sachverständige über alle Bewertungselemente verfügt, kann er die baurechtliche Konformitätsbescheinigung für die Immobilie ausstellen.

Schon geringfügige bauliche Veränderungen können zu einer Katasterabweichung führen und müssen daher vor der Beurkundung unbedingt berichtigt werden. Typische Beispiele sind versetzte Innenwände, hinzugefügte Räume oder das Entfernen von Zwischenwänden, Schließen einer Veranda, hinzugefügte Überdachungen. Ohne eine vorherige Anpassung im Kataster ist die notarielle Eigentumsübertragung blockiert.

Rolle des Notars

Der beurkundende Notar ist verpflichtet, in der Urkunde eine Erklärung zur Katasterkonformität aufzunehmen. Diese Erklärung wird üblicherweise vom Verkäufer unterzeichnet und kann – zur zusätzlichen Absicherung – auch von einem Architekten, Geometer oder Bauingenieur technisch bestätigt werden.

Der Notar selbst ist nicht verpflichtet, eine bauliche Prüfung vor Ort vorzunehmen. Seine Aufgabe beschränkt sich darauf, die behördliche Katasterauskunft (visura catastale) einzuholen und den Katasterplan mit den Angaben im Vertrag abzugleichen.

Bestehen Zweifel oder Unstimmigkeiten, empfiehlt es sich, ein technisches Gutachten durch einen qualifizierten Fachmann einzuholen, um spätere Probleme bei der Eintragung oder bei der Eigentumsübertragung zu vermeiden.

Condono und sanatoria

Schwarzbau in Italien. Was tun?

In Italien kommt es leider häufig vor, dass Gebäude ganz oder teilweise ohne Baugenehmigung errichtet wurden.

Der Condono Edilizio

Der condono edilizio ist eine gesetzliche Maßnahme, mit der die Aufhebung einer Strafe in Bezug auf eine Baustraftat erreicht werden kann. Es handelt sich um eine Art Amnestie zur Behebung von Bauverstößen, die in einer bestimmten (vom Gesetz angegebenen) Zeitspanne begangen wurden.

Mit der Amnestie wird die Durchführung von Arbeiten, die ohne Einhaltung der städtebaulichen Vorschriften durchgeführt wurden, geheilt. Der Gegenstand der Amnestie wird jeweils vom Gesetzgeber festgelegt. Dazu können Maßnahmen gehören, die über das zulässige Volumen hinausgehen, Immobilien, die in nicht bebaubaren Gebieten errichtet wurden oder die gegen die Abstandsvorschriften verstoßen.

Die wichtigsten Bauamnestien gab es in den Jahren 1985 (Gesetz 47/85), 1994 (Gesetz 724/94) und 2003 (Gesetz 326/03). Seitdem hat es in Italien keine Amnestiegesetze für illegale Bebauungen mehr gegeben.

Was kann heutzutage unternommen werden, um einen Schwarzbau zu heilen (sanatoria edilizia)?

Die sogenannte sanatoria (auch „Konformitätsgenehmigung“ genannt) ist– im Gegensatz zum condono, welcher eine außergewöhnliche Amnestie darstellt – eine gewöhnliche Maßnahme, die es denjenigen, die ohne die erforderliche Genehmigung gebaut haben, ermöglicht die sogenannten formalen Verstöße zu regularisieren.

Im Gegensatz zur Amnestie, die eine uneingeschränkte und bedingungslose Legalisierung bewirken kann, ist eine sanatoria aber nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Die Bebauungen müssen die Voraussetzung der sog. „doppelten Konformität“ erfüllen, wonach die Bauwerke den städtebaulichen und baulichen Vorschriften entsprechen müssen und dies sowohl zum Zeitpunkt der Errichtung als auch zum Zeitpunkt der Antragstellung.

Vor jeder Beurkundung ist der Notar verpflichtet, die aktuelle Planimetrie der Immobilie beim Kataster zu prüfen. Diese wird in der Regel vom Eigentümer oder einem Fachmann (Architekt oder Geometra) beantragt und enthält:

• die vollständige Raumaufteilung und den Grundriss,
• Angaben zu Wänden, Fenstern und Türen,
• Hinweise auf etwaige bauliche Veränderungen, Anbauten oder Nutzungsänderungen.

Stellen sich Abweichungen zwischen dem realen Zustand und dem Katasterplan heraus, ist eine „sanatoria catastale“ erforderlich, also eine Korrekturmeldung beim Kataster. Ohne diese Katasterkonformität kann die notarielle Urkunde nicht eingetragen werden, wodurch die Eigentumsübertragung blockiert wird.