Notarvertrag und Kaufpreiszahlung

Notarvertrag

Der Standardkaufvertrag stellt die gängigste und zugleich direkteste Form des Immobilienerwerbs in Italien dar. Der Ablauf ist vergleichsweise unkompliziert:

• Der Kaufpreis wird vom Käufer zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der notariellen Urkunde („rogito notarile“) vollständig bezahlt.
• Mit der Unterzeichnung erfolgt die unmittelbare Übertragung des Eigentums an der Immobilie.
• Der Käufer wird anschließend durch die notarielle Eintragung ins Grundbuch (trascrizione) offiziell als Eigentümer registriert.

Für ausländische Käufer ist dies in der Regel der einfachste und sicherste Weg zum Erwerb einer Immobilie; vorausgesetzt, alle steuerlichen und rechtlichen Voraussetzungen sind im Vorfeld erfüllt.

Pflichtangaben im Kaufvertrag

Der Notar ist nach italienischem Recht verpflichtet, im Kaufvertrag bestimmte Angaben aufzunehmen und die gesetzlichen Voraussetzungen zu überprüfen. Ohne diese Elemente kann die Beurkundung nicht wirksam erfolgen.

Energieausweis (APE)

Der Verkäufer muss das Vorhandensein eines gültigen Energieausweises nachweisen. Dieser ist dem Kaufvertrag beizufügen.

Planimetrie und tatsächlicher Zustand

Der Verkäufer hat zu bestätigen, dass die vorgelegte Planzeichnung (Planimetrie) mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie übereinstimmt. Liegt eine solche Bestätigung nicht vor, darf der Notar den Vertrag nicht beurkunden.

Baugenehmigung und Nutzungsfreigabe (agibilità)

Bei Neubauten oder umfassend renovierten Objekten sind Angaben über die erteilte Baugenehmigung sowie – soweit vorhanden – die Bescheinigung über die Nutzungsfreigabe (agibilità) erforderlich.

Persönliche Angaben der Vertragsparteien

• Bei Ehegatten muss der Güterstand (Gütergemeinschaft oder Gütertrennung) erklärt werden.
• Bei Einzelpersonen sind Familienstand und Nationalität anzugeben, insbesondere für steuerliche Zwecke.

Angaben zu Zahlungen und Herkunft der Mittel

Der Kaufvertrag muss die gewählte Zahlungsform (z. B. Banküberweisung, Notaranderkonto) sowie die gezahlten Beträge enthalten. Zusätzlich verlangt die Geldwäschegesetzgebung eine Erklärung über die Herkunft der verwendeten Mittel.

Herkunft der Immobilie

Es ist anzugeben, ob die Immobilie durch Kauf, Erbschaft, Schenkung oder Ersitzung erworben wurde. Im Fall einer Erbschaft muss auf die erfolgte Nachlass-Eintragung hingewiesen werden.

Gewährleistungsausschlüsse und baurechtliche Situation

Der Vertrag kann Haftungsausschlüsse in Bezug auf den energetischen Zustand oder technische Anlagen enthalten. Der Verkäufer muss jedoch erklären, dass keine Verstöße gegen die Baugenehmigung bestehen und die Immobilie lastenfrei ist (Ausnahme: ausdrückliche Übernahme von Lasten oder Hypotheken).

Kaufpreiszahlung

Ein wesentlicher Unterschied zwischen dem italienischen und dem deutschen Immobilienrecht betrifft die Regelung der Kaufpreiszahlung. In Italien erfolgt die Zahlung des Kaufpreises in der Regel zum Zeitpunkt der Beurkundung, also gleichzeitig mit der Unterzeichnung des Notarvertrags und vor der Eintragung ins Immobilienregister.

Üblicherweise wird der Kaufpreis durch „assegni circolari“ bezahlt. Es handelt sich um nicht übertragbare – auf den Verkäufer ausgestellte – bankbestätigte Schecks, die der Käufer von seiner Bank ausstellen lässt und zum Notartermin mitbringt. Das Problem ist, dass diese Art von Schecks zurzeit nur von italienischen Banken ausgestellt werden.

Dank eines 2017 in Kraft getretenen Gesetzes besteht nun eine neue Möglichkeit. Der Kaufpreis kann über ein Treuhandkonto des Notars (conto dedicato) abgewickelt werden. Der Käufer überweist den Betrag vor dem Termin auf ein Notaranderkonto und der Notar gibt das Geld an den Verkäufer erst nach erfolgter Umschreibung im Register frei. Diese Option bietet eine zusätzliche Sicherheit, insbesondere für Käufer aus dem Ausland.