Risiken beim Immobilienerwerb in Italien

Eine Kaufabsichtserklärung (proposta d’acquisto) ist in Italien übliche Praxis und gängiges Instrument im Rahmen von Immobilienverhandlungen. Viele ausländische Käufer unterschätzen aber deren rechtliche Tragweite: Anders als z.B. in Deutschland handelt es sich dabei keinesfalls nur um eine reine Absichtserklärung oder Reservierungsbestätigung, sondern bereits um ein rechtsverbindliches Vorvertragsangebot mit erheblichen finanziellen sowie juristischen Konsequenzen.

Misstrauen Sie voreiligen Maklern und unterzeichnen Sie prinzipiell ein Formular nur, wenn Sie dessen Inhalt und die damit verbundenen Konsequenzen genau verstanden haben.

Der Käufer ist durch die Unterzeichnung der Kaufabsichtserklärung rechtlich gebunden. Nimmt der Verkäufer das Angebot an, so entsteht ein verbindlicher Vorvertrag (contratto preliminare), der beide Seiten zum Abschluss des notariellen Hauptvertrags verpflichtet. Ein Rücktritt ist meist mit hohen finanziellen Nachteilen verbunden sowie nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Unwirksamkeit des Kaufvertrags

Beim Erwerb einer Immobilie in Italien müssen eine Reihe von formalen und materiellen Bedingungen erfüllt sein, um zu gewährleisten, dass die Eigentumsurkunde auch rechtlich korrekt und vor allem rechtswirksam ist.

Erste Grundvoraussetzung ist, dass die Verkaufsurkunde die Angabe aller Baugenehmigungen („titoli abilitativi“) enthält, die für das Gebäude oder die Wohnung erteilt wurden. Ohne diese Angabe der Baugenehmigungen ist der Vertrag nichtig, als wäre er nie zustande gekommen.

Die Angabe der erteilten Baugenehmigungen reicht aber alleine nicht aus. Der tatsächliche und aktuelle Zustand des Gebäudes oder der Wohnung muss natürlich auch dem entsprechen was ursprünglich genehmigt wurde.

Die Vorschriften des italienischen öffentlichen Baurechts sind kompliziert und unübersichtlich. Ihre Missachtung führt aber, nach einer Reihe von Gesetzesverschärfungen in den letzten zwei Jahrzenten, zu radikalen praktischen und rechtlichen Konsequenzen:

• Eine Immobile ohne Baugenehmigungen oder die nicht exakt den Baugenehmigungen und den baurechtlichen Vorschriften entspricht ist absolut unverkäuflich und kann in keiner Weise vermarktet noch übertragen werden.
• Alle diesbezüglichen Vereinbarungen und Verträge, auch wenn Sie notariell beurkundet wurden, sind rechtlich unwirksam.
• Die Unwirksamkeit ist rückwirkend, das Rechtsgeschäft ist von Anfang an unwirksam, so als sei es nie zustande gekommen.

Strafrechtliche und steuerrechtliche Risiken

Der Kaufvertrag bezüglich der Immobilie enthält zudem regelmäßig eidesstattliche Versicherungen, sowohl des Verkäufers als auch des Käufers (der die Immobilie besichtigt hat), über dessen rechtmäßigen Zustand.

Falsche Angaben oder Versicherungen im Notarvertrag, der eine öffentliche Urkunde (atto pubblico) gemäß Artikel 483 des italienischen Strafgesetzbuchs darstellt, werden mit einer Freiheitsstrafe von bis zu 2 Jahren geahndet.

Wenn der Käufer zum Zeitpunkt des Erwerbs von den nicht genehmigten Arbeiten gewusst hat, ist er außerdem mitverantwortlich für die diesbezüglichen Bußgelder und etwaige Abrisskosten.

Abschließend ist noch zu erwähnen, dass die Unterlagen des Finanzamtes genau das widerspiegeln müssen was mit dem Kaufvertrag tatsächlich übertragen wird. Sollte sich im Nachhinein herausstellen, dass die beim Verkauf gemachten Angaben abweichen und die Immobilie somit steuerlich unterbewertet wurde, kann es zu nachträglichen unangenehmen Steuerprüfungen kommen.

Stellen Sie außerdem sicher, dass der Verkäufer sämtliche Steuern, Abgaben und sonstige Nebenkosten ordnungsgemäß entrichtet hat. Nach italienischem Steuerrecht kann das Finanzamt nämlich den neuen Eigentümer unter Umständen für ausstehende Steuerschulden des Vorbesitzers haftbar machen.

Risiko Rückabwicklung

Wenn man eine Immobilie von einer Kapitalgesellschaft erwirbt, muss man bedenken, dass das Unternehmen, das die Immobilie verkauft hat, zahlungsunfähig werden und in Konkurs gehen könnte.

In diesem Fall hat der Konkursverwalter die Möglichkeit, durch die sogenannte Konkursanfechtung, eine Reihe von Handlungen, die das Unternehmen im Zeitraum vor der Konkurseröffnung getätigt hat, als unwirksam erklären zu lassen.

Es kann also für den Erwerber das Risiko bestehen, dass er nach dem Kauf der Konkursanfechtung unterliegt. Dies hätte zur Folge, dass er die von ihm gekaufte Immobilie zugunsten der Gläubiger an die Konkursmasse zurückgegeben müsste.

Solch eine Gefahr kann nur durch eine bedachte Vorgehensweise, aufgrund vorheriger akribischer Überprüfungen, vermieden oder zumindest sehr stark eingeschränkt werden.

Rechtsverletzungen und Ansprüche Dritter

Wer in Italien eine Immobilie erwirbt sollte sichergehen, dass bei der Veräußerung keine Vorkaufsrechte verletzt werden, die zu einer Rückabwicklung des Geschäfts führen könnten. Vorkaufsrechte können zum Beispiel den Mietern, den Pächtern, den landwirtschaftlichen Nachbarn oder, bei Gebäuden von besonderem historischem Wert, dem Staat zustehen.

Darüber hinaus ist immer dann Vorsicht geboten, wenn die Immobilie, die veräußert wird, im Wege der Erbfolge übertragen wurde.

Im italienischen Recht hat der Erbe, dessen Pflichtteil verletzt wurde, nämlich anders als z.B. im deutschen Recht, nicht lediglich einen auf Geld gerichteten Anspruch gegen die Erben, sondern ein echtes, dingliches Noterbrecht.

Er kann also, nach einer Herabsetzungsklage gegen die Erben, auch auf Rückgabe gegen den Erwerber der aus dem Nachlass stammenden Immobilie klagen.

Um dies zu vermeiden, sollten vor einem Kauf unbedingt alle erforderlichen Nachforschungen betrieben werden, um mögliche Ansprüche von Pflichtteilsberechtigten auszuschließen.