Kosten und Steuern bei Immobiliengeschäften in Italien

Die Gesamtkosten eines Immobilienkaufs in Italien bestehen nicht nur aus dem eigentlichen Kaufpreis, sondern auch aus einer Reihe von Nebenkosten, die die Käufer unbedingt einplanen sollten.

Notarhonorar

Das Honorar des Notars wird in der Regel auf Basis des Kaufpreises oder des Katasterwerts berechnet. Für Standardtransaktionen im Wohnbereich liegt es üblicherweise zwischen 1.200 € und 3.000 €.

Im Honorar enthalten sind die Beurkundung des Vertrags, die Durchführung aller Kataster- und Grundbuchprüfungen, die Eintragungen sowie die gesetzlich vorgeschriebenen Steuermeldungen. Die genaue Höhe hängt auch davon ab, ob es sich um den Erwerb einer Erstwohnung handelt und ob der Verkäufer eine Privatperson oder ein Unternehmen ist.

Eintragungs- und Katastersteuer

Für die Eintragung der Urkunde ins Grundbuch fallen in der Regel 200–300 € an. Die Aktualisierung der Katasterdaten sowie die Anmeldung durch den Notar sind entweder bereits im Honorar enthalten oder werden mit einem Zuschlag berechnet.

Grunderwerbsteuer und Gebühren

Beim Immobilienkauf in Italien hängt die steuerliche Belastung wesentlich davon ab, wer der Verkäufer ist und ob es sich um eine Erstwohnung („prima casa“) oder um eine andere Immobilie handelt.

Kauf von einer Privatperson

• Es fällt die Registersteuer (Grunderwerbsteuer) an.
• Der Steuersatz beträgt 2 %, wenn es sich um die erste Wohnung handelt, ansonsten 9 %.
• Bemessungsgrundlage ist dabei nicht der Kaufpreis, sondern der Katasterwert („valore catastale“), der in vielen Fällen günstiger ist als der Marktwert.

Kauf von einem Bauträger (mit Mehrwertsteuerpflicht)

• Es fällt die Mehrwertsteuer (IVA) auf den tatsächlichen Kaufpreis an.
• Der Steuersatz beträgt:
  • 4 % bei Erstwohnung,
  • 10 % bei Standardimmobilien,
  • 22 % bei Luxusimmobilien (Katasterkategorien A/1, A/8, A/9).

Zusatzabgaben (in beiden Fällen):

• Hypothekarsteuer: 2% (bei vergünstigten Sonderfällen 50 €)
• Katastersteuer: 1% (bei vergünstigten Sonderfällen 50 €)

Prima Casa (Erstwohnsitz) – Vergünstigungen

Steuerliche Begünstigungen im Überblick:

• Beim Kauf von einer Privatperson reduziert sich die Registersteuer auf 2 % des Katasterwerts (statt regulär 9 %).
• Beim Erwerb von einer Baufirma beträgt die Mehrwertsteuer (IVA) lediglich 4 % (statt 10 %).
• Die Katastersteuer und die Hypothekensteuer fallen jeweils nur in Höhe von 50 € an.

Diese Vorteile gelten jedoch nur, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:

• Der Käufer besitzt in Italien keine andere Immobilie, die als Hauptwohnsitz genutzt wird.
• Das Objekt liegt in der Gemeinde, in der der Käufer bereits ansässig ist oder in der er sich verpflichtet, seinen Wohnsitz innerhalb von 18 Monaten nach dem Kauf zu begründen.
• Die Immobilie gehört nicht zu den Katasterkategorien A/1, A/8 oder A/9 (Luxusimmobilien).
• Der Steuervorteil wurde bisher noch nicht in Anspruch genommen – oder eine zuvor mit „prima casa“-Bonus erworbene Immobilie wurde verkauft, und innerhalb von 12 Monaten erfolgt der Erwerb einer neuen Hauptwohnung.

Ausländische Käufer aus EU-Mitgliedstaaten können die „prima casa“-Vergünstigung ebenfalls nutzen, wenn sie ihren Wohnsitz nach Italien verlegen oder dort bereits arbeiten bzw. leben. Im notariellen Kaufvertrag muss ausdrücklich erklärt werden, dass die Voraussetzungen erfüllt sind; die Wohnsitzverlegung muss zudem der zuständigen Gemeinde mitgeteilt werden. Ohne diese Erklärung wird der Steuerbonus nicht gewährt.

Besonderheit beim Weiterverkauf innerhalb von fünf Jahren

Wer eine mit „prima casa“-Vorteil erworbene Immobilie vor Ablauf von fünf Jahren wieder verkauft, verliert rückwirkend die Steuerbegünstigung – es sei denn, er erwirbt innerhalb von 12 Monaten eine neue Hauptwohnung und verlegt dort seinen Wohnsitz. Andernfalls müssen die eingesparten Steuern nachgezahlt werden, zuzüglich Zinsen und Strafen von bis zu 30 %.